“드디어 풀렸다!” 일부 지역에서 토지거래허가제가 해제되었습니다. 투자자들에게는 기회, 실수요자들에게는 한숨 돌릴 소식이지만, 과연 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 규제 완화가 몰고 올 변화, 토지거래 허가구역 해제,매매,지역등 자세히 알아보겠습니다.
토지거래허가구역이란
1. 뜻
토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정 가능하며, 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 지역이다. 허가를 받지 않으면 매수가 불가능하며, 실거주 또는 직접 운영 목적이 아닌 경우 거래가 제한된다. 이는 부동산 투기를 방지하고 시장 안정을 위한 정책으로 시행되었습니다.
1979년 처음 도입되었으며, 강남3구(삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동), 여의도, 목동 등이 대표적인 허가구역 입니다.
2. 허가 조건
- 주택 매입자는 최종 1주택자가 되어야 하며, 허가 후 6개월 이내 입주 및 2년 실거주 의무가 있음.
- 재건축 조합원 지위양도 제한이 적용되며, 일정 조건(10년 보유, 5년 거주, 무주택 매수자 등)을 만족해야 거래 가능.
3. 예외 사항
- 상속, 증여, 경매, 허가대상 면적 미만의 토지(서울 6㎡ 이하 등)는 허가제 예외 적용.
- 재개발, 재건축 지역의 경우 별도 규제가 추가됨.
4. 정책 변화
- 2023년 11월 16일, 송파구, 강남구 일부 지역의 다세대·연립·상가 등의 허가제가 해제됨(아파트 제외).
- 2024년 8월, 강남3구·용산구의 토지거래허가제 전면 확대 가능성이 발표되며 논란 발생.
- 결국 부작용이 크다는 판단하에 2025년 2월 12일, 재건축 일부 지역을 제외한 상당수 지역에서 토지거래허가제가 폐지됨.
5. 논란 및 비판
- 주거이전의 자유와 사유재산권 침해 논란.
- 강남 도심 한복판에서의 허가제 시행은 ‘주택거래허가제’로 악용된다는 비판.
- 투자 억제 정책이지만 실거주 목적자에게는 유리한 제도로 평가됨.
토지거래허가구역 해제
서울시가 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정 해제를 발표했다. 12일 열린 제2차 도시계획위원회를 통해 승인된 조정안은 13일 공고와 함께 즉시 효력을 발휘 합니다.
해제 대상 지역과 유지 지역
이번 해제로 국제교류복합지구 인근 305개 아파트 단지 중 291개 단지가 규제에서 벗어나게 되었다. 그러나 재건축 기대감으로 투기 우려가 있는 14개 단지는 유지된다. 유지되는 곳은 다음과 같습니다.
1. 해제지역
- 삼성동
- 대치동
- 청담동
- 잠실동
2. 유지지역
- 강남구 대치동: 개포우성 1·2차, 선경, 미도, 쌍용 1·2차, 은마아파트
- 강남구 삼성동: 진흥아파트
- 강남구 청담동: 현대1차아파트
- 송파구 잠실동: 주공5단지, 우성 1~4차, 아시아선수촌아파트
또한 신속통합기획(신통기획) 및 공공재개발 사업지 중 조합설립 인가가 완료된 6곳도 해제 대상에 포함 되었습니다.
해제 이유와 기대효과
서울시는 광범위한 토지거래허가구역 지정이 거주 이전의 자유를 제한하고 재산권 침해 논란을 불러일으킨다는 점을 고려하여 규제 완화를 결정했다.
또한, 기존 규제가 의도했던 부동산 시장 안정 효과는 미미한 반면, 인접 지역에서 가격 상승이 발생하는 풍선 효과를 유발한다는 지적도 있었다. 이에 따라 광범위한 규제에서 '핀셋 규제' 방식으로 전환하여 실수요자와 투자자의 선택권을 확대하는 것이 목표다.
부동산 시장의 반응
토지거래허가구역 해제 소식이 전해지자 해당 지역의 부동산 시장은 즉각 반응했습니다. 공인중개업소 관계자들에 따르면, 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 분위기가 감지되고 있습니다. 일부 투자자들은 해제를 계기로 갭투자 재개 가능성을 염두에 두고 시장을 주시하는 중입니다.
서울시는 향후 부동산 시장 동향을 지속적으로 모니터링하면서 투기 조짐이 보일 경우 즉각 규제를 재도입할 방침이라고 밝혔습니다.
향후 계획
서울시는 이번 조치를 시작으로 2027년까지 단계적으로 토지거래허가구역을 해제할 계획 입니다.
- 압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발 구역
- 공공재개발 후보지 34곳
- 신속통합기획 대상지 14곳
다만, 시장 상황을 고려하여 관리처분계획 인가 후 해제 여부를 검토한다는 방침 입니다.
결론
이번 서울시의 토지거래허가구역 해제 조치는 부동산 시장에 적지 않은 변화를 가져올 것으로 예상 됩니다. 규제가 완화되면서 실수요자와 투자자들의 움직임이 활발해질 가능성이 크며, 시장이 어떻게 반응할지 주목해야 합니다. 서울시는 지속적인 모니터링을 통해 부동산 시장 안정화를 위한 추가 조치를 검토해 나갈 예정이라고 합니다.
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